招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定

上傳時間:2018-06-01 作者:國土資源部

《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》在2002 43日國土資源部第4次部務會議通過,200259日國土資源部令第11號發布,自200271日起施行。

   名稱簡介

國有土地使用權招標拍賣,是政府供應土地的重要形式,集中體現了公開、公平、公正的市場原則,有利于充分發揮市場優化配置土地資源的作用,從源頭上防治土地批租領域的不正之風和腐敗行為。建部以來,國土資源部和地方各級國土資源管理部門在大力推行國有土地使用權招標拍賣工作方面,做了大量工作。1999年資源部部下發了《關于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權的通知》;2001年,國務院發布了《關于加強國有土地資產管理的通知》,國有土地使用權招標拍賣從東南沿海到中西部地區正在全國逐步推開。據不完全統計,2001年國家開展土地使用權招標拍賣的省份超過了90%,已有1435個市(縣)實行了土地使用權招標拍賣,15個省(區、市)明確規定出讓經營性用地必須招標拍賣。在全系統共同努力下,土地招標拍賣工作取得了明顯進展。據不完全統計,1999年、2000年和2001年全國招標拍賣出讓國有土地使用權價款分別為114億元、346億元和492億元。但從國內情況看,國有土地招標拍賣出讓尚未形成制度,缺乏統一的法規,各地對土地招標拍賣的范圍、組織實施程序等仍缺乏明確的規定,在一定程度上影響了全國土地招標拍賣工作的規范運作,亟待出臺統一規范的國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓規定。另一方面,中國相關法律法規對國有土地使用權招標拍賣出讓均提出了明確要求。《城市房地產管理法》明確規定:土地使用權出讓,可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地,有條件的,必須采取拍賣、招標方式。《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》要求:商業、旅游、娛樂和豪華住宅等經營性用地,原則上必須以拍賣、招標方式提供。《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》明確:國有建設用地供應,除涉及國家安全和保密要求外,都必須向社會公開。商業性房地產開發用地和其他土地的供應計劃公布后,同一地塊有兩個以上意向用地者的,都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標、拍賣方式提供,國有土地使用權招標拍賣必須公開進行。中紀委第七次會議和國務院第四次廉政會議均明確要求:經營性國有土地使用權出讓必須招標拍賣。

對于招標拍賣活動,國家也有法律規范,如《招投標法》、《拍賣法》等,但主要涉及的是對動產的招標拍賣規范。土地作為不動產,有它的特殊性。因此,在參照《招投標法》和《拍賣法》的有關法律精神和原則的基礎上,為深入貫徹落實國務院15號文件和中紀委第七次會議、國務院第四次廉政會議精神,大力推行招標拍賣出讓國有土地使用權制度,規范國有土地使用權招標拍賣活動,形成公開、公平、公正的土地市場,防治土地批租領域的不正之風和腐敗行為,我部在總結吸收各地實踐經驗基礎上,反復修改、完善,經國土資源部第四次部務會議通過,由田鳳山部長簽署,正式發布了《規定》。

內容介紹

《規定》共28條,主要明確了招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的法律依據、原則、范圍、程序和法律責任等。它以《城市房地產管理法》、《土地管理法》和《〈土地管理法〉實施條例》等法律法規為依據,建立和完善了以下三個方面的制度:一是經營性土地使用權的招標拍賣掛牌出讓制度;二是公開、公平、公正的國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓組織實施程序制度;三是嚴格的法律制度。

《規定》在認真總結各地招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權成功經驗、借鑒國際上通行的招標拍賣習慣做法的基礎上,明確了招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的組織實施程序,包括擬訂計劃、編制出讓文件、發布公告的方式和內容、標底和低價的確定、投標開標程序、拍賣會和掛牌的程序等。針對實踐中普遍存在的以協議出讓方式取代或規避招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權的問題,《規定》對應當以招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權而擅自采用協議方式出讓的,規定了嚴格的法律責任,即對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。同時,《規定》還對土地行政主管部門自身的違法行為規定了嚴格的法律責任,即土地行政主管部門工作人員在招標拍賣掛牌出讓活動中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任

出讓范圍

《規定》明確規定:商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地,必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。上述規定以外用途的土地的供地計劃公布后,同一宗地有兩個以上意向用地者的,也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。掛牌出讓國有土地使用權,是指出讓人發布掛牌公告,按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。掛牌出讓是廣東、江蘇和重慶等地在招標拍賣出讓土地使用權的實踐中創新出來的,掛牌出讓綜合體現了招標、拍賣和協議方式的優點,并同樣是具有公開、公平、公正特點的國有土地使用權出讓的重要方式,尤其適用于當前我國土地市場現狀,具有招標、拍賣不具備的優勢:一是掛牌時間長,且允許多次報價,有利于投資者理性決策和競爭;二是操作簡便,便于開展;三是有利于土地有形市場的形成和運作。為此,《規定》將掛牌出讓與招標拍賣方式并列,將掛牌出讓作為招標拍賣方式出讓國有土地使用權的重要補充,對掛牌出讓的適用范圍、程序等作了較為詳細的規定。考慮到在掛牌截止時有可能出現眾多競價人競相競價的情況,為了實現土地效益的最大化,根據《城市房地產管理法》等法律法規,《規定》第19條規定:在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的,出讓人要對掛牌宗地進行現場競價,由出價最高者取得土地使用權。

協議方式

拍賣、招標和協議方式均是法定的國有土地批租方式,各有其適宜的范圍,不能簡單進行優劣劃分。認為拍賣最好,國有土地出讓應一律采用拍賣方式的觀點是片面和武斷的,不符合法律規定,也與實際情況不符。《城市房地產管理法》規定,土地使用權出讓,可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。在具體的批租活動中,土地行政主管部門應視國家產業政策、政府對土地的要求、土地用途、規劃限制條件等因素選擇適宜的出讓方式。一般而言,劃撥土地使用權轉讓、國有企業改革中處置劃撥土地使用權以及工業等特殊用地,可以采用協議方式出讓;對于土地使用者和土地用途無特殊限制,以獲取最高土地出讓金為目標的經營性用地,應采用拍賣或招標、掛牌出讓方式;對于除獲取較高出讓金外,還具有其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件,土地用途受嚴格限制,僅少數人可能有受讓意向的經營性用地,應采用招標方式出讓,三種方式不能偏廢。

公開辦法

公開是保證競爭公平、公正的前提,《規定》從以下幾個方面保證招標拍賣掛牌出讓的公開性:第一,要求各地要編制國有土地使用權出讓計劃,及時向社會公開發布;第二,要求出讓人應當至少在招標、拍賣或者掛牌開始日前20日發布招標、拍賣或者掛牌公告,保證意向競買人或競投人有充足的時間了解出讓地塊情況和進行投資決策;第三,要求確定招標標底,拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價,投標、競買保證金,應當實行集體決策;第四,要求市、縣人民政府土地行政主管部門應當為投標人競買人查詢擬出土地的有關情況提供便利。第五,為保證公開性和競爭性,規定每次招標會或拍賣會少于三個競投(買)人的,應當終止招標或拍賣會,掛牌截止時仍有兩個或兩個以上的競買人要求報價的,出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價,由出價最高者取得土地使用權;第六,招標拍賣掛牌出讓結果必須于10個工作日內在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布,接受社會監督。過程中違反規定的,還將視情節追究法律責任。

出讓方法

《規定》明確規定了招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的范圍,各地在推行招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權制度過程中,必須十分明確:一是經營性土地使用權必須全部實行招標拍賣或掛牌出讓;二是招標拍賣掛牌出讓經營性土地使用權必須公開進行,符合《規定》要求;三是領導干部不得隨意干預經營性土地使用權的招標拍賣掛牌出讓。經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓要作為一條政治紀律,必須執行。

意義表現

《規定》公布實施的重要意義主要表現在兩個方面:

一是有利于從制度和源頭上保證土地使用權出讓工作的廉政建設。土地是國家和社會最大的資源和財富,是生產要素市場中價值最高的資產。對經營性國有土地使用權的出讓審批如果不嚴格規范,容易滋生腐敗。一些腐敗分子利用職權搞權錢交易和暗箱操作,攫取巨額地價差額,造成了土地資產的嚴重流失,破壞了黨風廉政建設。大力推行招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權,有利于遏制權力進入市場,減少人為因素對資源配置的干預和不合理控制,從源頭上遏制腐敗行為的發生。

二是有利于按照市場經濟的要求,健全土地市場規則,建立公開、公平、公正的資源性資產配置的新機制。雖然我國在土地市場建設方面取得了顯著成績,但是也存在著不少問題,如競相壓低、減免地價吸引投資;經營性房地產項目用地采取協議出讓方式供地,劃撥土地大量非法入市等。如果不遏制這些行為,統一規范、開放有序的土地市場難以形成。大力推行招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權,不僅能夠實現國家土地資產的最大效益,而且能夠提高政府供地的市場化程度,促進規范統一的土地市場的建立和完善。

 


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